В декабре прошлого года в Караганде заметно оживился рынок недвижимости. Количество сделок стало рекордным за последние три года. Это связано с ожиданием повышения ставки НДС до 16% и порога достаточности в ЕНПФ, вступления в силу нового Строительного кодекса и ипотечной политикой.
Как повышение НДС повлияет на рынок
Девелоперы (компании или лица, которые строят и продают недвижимость), теперь вынуждены учитывать новые налоги при строительстве, поэтому цены на новостройки могут немного вырасти. Но пугаться не стоит: по прогнозам аналитиков, удорожание стоимости жилья простимулирует застройщиков предлагать более удобные планировки, акции и рассрочки, чтобы сохранить интерес покупателей.
Из-за увеличения НДС люди станут более внимательными при выборе жилья. Это позволит им сравнивать предложения разных застройщиков и выбирать более выгодные варианты. Например, квартиры с меньшей площадью, но более удачной планировкой, или дома с лучшей инфраструктурой.
На вторичном же рынке эффект может быть косвенным. Часть покупателей, не готовых платить больше за новостройку, обратят внимание на квартиры, которые уже построены, что, кстати, тоже может слегка поднять их стоимость. Кроме того, повышение НДС стимулирует и рынок инвестиций в жилье. Инвесторы (в данном случае – люди, которые покупают квартиры для перепродажи или сдачи в аренду), станут более избирательными, что побудит девелоперов предлагать более качественные объекты, удобные условия сдачи и современные технологии строительства. В целом рынок жилья останется активным, а покупатели получат больше возможностей сделать выгодный и продуманный выбор.
Порог достаточности
С 2026 года планируется повышение порога достаточности в ЕНПФ. Это значит, что часть пенсионных накоплений станет недоступной для досрочного использования, например, для первоначального взноса по ипотеке. Для рынка недвижимости это важно, потому что многие финансируют часть покупки квартиры именно через эти накопления. Повышение порога сделает такой источник денег ограниченным, что может чуть снизить спрос на новостройки в начале года.
В то же время это заставит людей более тщательно планировать бюджет и искать доступные варианты жилья. Здесь, как и в случае с НДС, более привлекательным может стать вторичный рынок, а застройщики начнут предлагать более гибкие условия.
В итоге краткосрочно спрос на новые квартиры может немного снизиться, но рынок адаптируется. Такой процесс сделает его более устойчивым и предсказуемым, одновременно стимулируя развитие вторичного сегмента и программ рассрочки.
Новый Строительный кодекс
Он вступит в силу с 1 июля 2026 года и ужесточит правила для проектирования и возведения домов.
Это означает, что квартиры будут строиться с более продуманными планировками, современными инженерными системами и повышенной безопасностью. Для покупателей это положительный момент: жилье станет более качественным, долговечным и комфортным для жизни. Они смогут быть уверены, что новые дома соответствуют современным стандартам и меньше подвержены проблемам в эксплуатации.
В то же время выполнение новых требований увеличит расходы застройщиков. Более дорогие материалы, дополнительные проверки и квалифицированные специалисты сделают строительство сложнее и дороже. Как следствие, цены могут немного вырасти. Особенно это коснется первичного рынка, где покупатели хотят новые квартиры, соответствующие современным стандартам.
Кроме того, новые нормы могут повлиять и на сроки строительства. Девелоперам потребуется больше времени, чтобы соблюсти все требования, пройти проверки и обеспечить качество. В краткосрочной перспективе это может немного замедлить выход новых объектов на рынок. Но в долгосрочной рынок только выиграет. Потому что покупатели получат безопасные и качественные квартиры, а застройщики, соблюдая новые стандарты, повысят доверие к своей продукции, что благоприятно скажется на развитии рынка в целом.
Что с ценами?
В 2025 году во всех сегментах рынка жилья они росли быстрее инфляции, которая составила 12,3%. В среднем по стране за год первичное жилье (новостройки) подорожало на 15,7%, вторичное – на 14,6%, а арендные ставки – на 13,1%.
При этом именно в Караганде рост цен оказался более сдержанным – менее 5% за год. Это один из самых низких показателей по стране. Схожая динамика наблюдалась в Петропавловске и Семее. Для сравнения: в Конаеве и Павлодаре стоимость нового жилья выросла почти на 23%, в Алматы – почти на 20%, а в Астане – более чем на 17%. На этом фоне рынок Караганды выглядит более спокойным, без резких ценовых скачков. Кстати, в прошлом году наш регион входил в число лидеров по стране с долей 7,3% от общего числа сделок.
Чтобы отследить тренды на жилье, узнать, как изменился спрос на аренду и покупку, мы обратились к эксперту по недвижимости Сауле Бузаиловой. Она работает в одном из самых крупных агентств в Карагандинской области – ЦАН. Эта компания оказывает услуги по покупке и продаже недвижимости, а также помогает в оформлении ипотеки и предоставляет юридические консультации.
– Спрос на покупку жилья в конце 2025-го – начале 2026 года не изменился. В приоритете по-прежнему первичный рынок, так как наличие строящихся объектов доступно по программе «7-20-25». Это позволяет приобрести квартиру по низкой процентной ставке. Поэтому программа пользуется большим спросом, – говорит С. Бузаилова.
Она отмечает, что первичный рынок также подходит под другие государственные программы и расширяет выбор объектов для вложений.
– Что касается вторичного жилья, то оно удобно для покупателей с конкретными требованиями: готовое жилье, удачная локация (наличие школ, детских садов, остановок) и доступная цена. Однако предложения по вторичному жилью, подходящему под ипотеку, ограничены из-за более высоких процентных ставок и жестких требований, в особенности к году постройки, – продолжает эксперт.
По своему опыту Сауле Бузаилова знает, что на сегодняшний день самым популярным районом Караганды является Юго-Восток. Потому что там практически все дома подходят под ипотеку на вторичном рынке, а по первичному – это самый активно застраиваемый район.
– Наблюдается внутренняя миграция населения: жители Майкудука переезжают на Юго-Восток, жители поселков – в Майкудук. В целом по городу происходит миграция в южную часть, а также переезды внутри города с увеличением жилой площади. Миграция из сельской местности стабильно увеличивает потребность в покупке жилья в городе, – делится специалист.
По ее словам, с нового года существенного роста цен не наблюдается. По сравнению с другими городами РК Караганда остается стабильной. Спрос на покупку как жилой, так и коммерческой недвижимости есть всегда. Рынок коммерческой недвижимости, кстати, хоть и специфичен, но, уверяет эксперт, под каждый запрос всегда можно подобрать подходящий объект.
По данным сервиса объявлений OLX Казахстан, однокомнатные квартиры в регионе предлагаются примерно от 6,5 миллиона, двухкомнатные – от 13,5 млн, трехкомнатные – от 17 млн тенге. Вторичный рынок представлен в более широком ценовом диапазоне, что позволяет покупателям выбирать между доступными вариантами и более дорогими квартирами в новых домах. Кроме того, цена варьируется и в зависимости от района и состояния жилья. Среди предложений представлены как недорогие квартиры старого фонда, так и варианты в новостройках. Это дает реальное представление о средней стоимости вторичного жилья в Караганде – от более доступных квартир в Майкудуке и Пришахтинске до более дорогих предложений на Юго-Востоке и в Новом городе.
Так, например, в районе ЖБИ можно купить и частный дом, и трехкомнатную квартиру в пределах 10 миллионов, а на Юго-Востоке такие же предложения начинаются от 30 млн тенге. В районах и селах цены начинаются от 1 млн тенге за частный дом в удаленных населенных пунктах до 55 млн тенге за двухэтажный коттедж в Темиртау.
Новостройки в районах встречаются реже, чем вторичное жилье. Это связано с меньшими объемами нового строительства по сравнению с областным центром. По данным аналитиков портала Krisha.kz, средняя цена квадратного метра в новостройках к осени прошлого года составила 504 099 тенге, что на 14,2% выше показателей предыдущего года.
Помимо квартир, на рынке также представлены дома, земельные участки и коммерческая недвижимость, однако основная динамика и ценовые ориентиры по-прежнему формируются именно на рынке квартир. Так, например, количество заключенных договоров купли-продажи частных домов составляет всего 25% от сделок против 75%, касающихся оформления квартир.
Какие планы у властей?
Одним из ключевых факторов, влияющих на рынок недвижимости Карагандинской области, остаются планы по строительству нового жилья. В регионе продолжается устойчивое развитие жилищного строительства, что позволяет постепенно расширять предложение и поддерживать доступность жилья для населения.
Так, руководитель областного управления строительства, архитектуры и градостроительства Саян Муратұлы в своем отчете за прошлый год сообщил, что в 2025-м в эксплуатацию было введено 596,9 тысячи квадратных метров жилья. Это на 9% больше, чем в предыдущем.
Основной объем пришелся на коммерческое жилье, построенное за счет частных инвестиций. Параллельно с этим государство продолжило финансирование программ, направленных на обеспечение граждан доступными квадратными метрами. Из бюджета было выделено 18,4 млрд тенге, которые направили на приобретение арендного и кредитного жилья, а также подведение инженерно-коммуникационной инфраструктуры к новым объектам. В результате в 2025 году новые квартиры получили 1 503 семьи. Из них 1 318 семей были обеспечены арендным жильем, еще 185 приобрели квартиры по кредитным программам. Это позволило частично снять напряжение на рынке и поддержать спрос без резкого роста цен.
В 2026 году власти региона планируют сохранить темпы строительства и довести объем вводимого жилья до 600 тыс. квадратных метров. Дополнительно предусмотрены трансферты в размере 3,6 млрд тенге на приобретение жилья для социально уязвимых категорий населения. Такой объем строительства помогает сглаживать рост цен по сравнению с крупными городами, где предложение не всегда успевает за спросом. Эксперты связывают это с более умеренным спросом и взвешенной застройкой. Для покупателей это означает возможность планировать покупку жилья без риска резкого удорожания в короткие сроки.
При чем тут ГЭСВ?
Важную роль в ценообразовании играет, конечно же, и ипотека. А именно уровень максимальной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ). Это настоящая стоимость кредита. Если говорить простыми словами, то она показывает, сколько вы реально переплачиваете за кредит за год, а не только сам процент, который указывает банк.
Он может рекламировать ставку по ипотеке в 18%, но при этом к кредиту добавляются комиссии, страховки, платные услуги и разные способы начисления процентов. Все это увеличивает фактическую стоимость займа. В итоге реальная нагрузка на заемщика может достигать 25% и выше. Именно это и есть ГЭСВ. Она позволяет честно сравнивать условия кредитов в разных банках и не попасться на заманчивый низкий процент в рекламе. В Казахстане банки обязаны указывать этот показатель по закону. Многие заемщики уверены, что если в двух банках указана одинаковая процентная ставка по ипотеке, значит, и условия кредита будут одни и те же. На практике же это не так. Формулировка «ипотека под 18%» показывает лишь базовый процент, но не отражает всех обязательных расходов, которые сопровождают кредит и формируют его реальную стоимость.
Так, например, в одном банке к процентной ставке добавляются более дорогие страховые платежи, комиссия за оформление займа, а проценты начинают начисляться сразу на всю сумму кредита. В результате ежемесячный платеж оказывается выше, а итоговая переплата за годы пользования ипотекой существенно возрастает. А в другом банке при том же проценте страхование обходится дешевле, разовые комиссии отсутствуют, а условия досрочного погашения позволяют быстрее снижать долг и проценты по нему. Это делает ипотеку менее затратной для заемщика. Поэтому при выборе ипотеки важно ориентироваться не на рекламную цифру в процентах, а на реальную стоимость кредита, которую показывает ГЭСВ. Потому что ежемесячная разница может достигать ста с лишним тысяч, а общая переплата – миллионы тенге.
В конце прошлого года Агентством по регулированию и развитию финансового рынка РК совместно с Национальным банком было принято решение сохранить максимальную годовую эффективную ставку вознаграждения по ипотечным кредитам на уровне 25% до 1 июля 2026 года. Хотя ранее планировалось снизить ее до 20%. Такой уровень ГЭСВ означает, что рыночная ипотека остается дорогой, а основным драйвером спроса продолжают выступать государственные программы.
Почему оставили 25%?
Это решение было принято с целью сохранить устойчивость банковского сектора и доступность ипотечных продуктов без резкого ужесточения условий кредитования. Сейчас базовая ставка Нацбанка около 18%, и при таких условиях банкам второго уровня становится экономически невыгодно выдавать ипотеку с более низкими ставками, например 20% или ниже. Маржа, то есть прибыль с каждого кредита, получается слишком маленькой.
ГЭСВ 25% сейчас является предельной, максимальной ставкой для ипотечных кредитов. Это означает, что банки не могут официально превышать этот уровень при расчете реальной стоимости кредита. Даже если процент по договору выглядит невысоким, с учетом всех комиссий, страховок и других платежей реальная стоимость займа не может превышать 25%. Если в будущем лимит снизят до 20%, БВУ будут вынуждены менять условия своих программ: увеличивать первоначальный взнос, сокращать сроки или пересматривать дополнительные требования к заемщикам.
Ранее, когда обсуждалось снижение ГЭСВ до 20%, некоторые банки приостанавливали выдачу ипотеки. Им просто было невыгодно работать с такой узкой маржой, фактически себе в убыток. Ситуация показала, что слишком низкий лимит может негативно повлиять на рынок жилья, поэтому регуляторы и приняли решение сохранить уровень 25%, чтобы поддержать стабильность.
В ближайшем будущем планируется разработать новую методику расчета ГЭСВ, которая будет учитывать больше факторов. Например, соотношение суммы кредита к стоимости жилья, чтобы точнее отражать реальную нагрузку на заемщика.
Ипотечные госпрограммы
Ипотека «7-20-25», о которой выше упоминала Сауле Бузаилова, одна из ключевых льготных госпрограмм, которая продолжает работать и в 2026 году. Ее условия предусматривают низкую ставку – около 7% годовых (ГЭСВ – 7,2%), первоначальный взнос от 20% и срок кредита до 25 лет. Максимальная стоимость приобретаемого жилья немного различается по регионам: для Караганды лимит установлен ниже, чем в мегаполисах (например, в Алматы или Астане). Эта программа ориентирована на покупку жилья именно на первичном рынке и остается одной из наиболее доступных для тех, кто впервые оформляет ипотеку.
Программа «Наурыз», реализуемая через Отбасы банк, также продолжит действовать в 2026 году и ориентирована на широкий круг заемщиков. По этой программе ставка может составлять примерно 9%, а для некоторых социально уязвимых категорий – около 7%. Размер первоначального взноса обычно начинается от 10% до 20%, а максимальная сумма ипотеки в регионах может достигать довольно значительных уровней.
Однако, помимо государственных ипотечных программ с льготными условиями, среди предложений есть и стандартные банковские продукты с более высокой ставкой. Рыночная ипотека остается дорогой. Это может сдерживать спрос на жилье без господдержки. Многие потенциальные покупатели предпочитают ждать открытия льготных линий по госпрограммам, прежде чем брать стандартный банковский заем.
Прогнозы
Подводя итоги, эксперты считают, что в 2026 году рынок недвижимости Карагандинской области останется в зоне роста, однако динамика будет более умеренной. Это означает сохранение текущего баланса. Регион продолжит развиваться без резких ценовых скачков, оставаясь стабильным рынком с постоянным спросом на жилье и коммерческую недвижимость, где ключевую роль будут играть государственные программы, привлекательные предложения и гибкие условия застройщиков.
Наталья ФОМИНА
Коллаж Натальи Романовской
Фото из архива «ИК»
